Stowarzyszenie Właścicieli - Osiedle W. Pileckiego

Osiedle mieści się na warszawskim Ursynowie przy ulicy Rotmistrza Pileckiego i składa się z budynków o numerach 104, 106 i 108. Zostało wybudowane przez Spółdzielnię Mieszkaniową PAX na początku XXI wieku, jako tzw. mieszkania na wynajem. Inwestorzy zobowiązywali się do minimum 10-letniego wynajmu takich lokali i w zamian za to mogli uzyskać ulgę podatkową. SM PAX podpisywała z inwestorami umowy o tzw. "inwestorstwo zastępcze". Umowy te zobowiązywały SM PAX jako inwestora zastępczego do wybudowania osiedla, a potem do przeniesienia własności lokali na poszczególnych inwestorów, którzy wykładali gotówkę. Zabezpieczeniem dla inwestorów były dość dotkliwe kary umowne, które miała płacić Spółdzielnia w razie zwłoki w przekazaniu lokali. Spółdzielnia zgodnie z umowami wybudowała budynki mieszkalne. W planach Osiedla był jednak jeszcze garaż wielopoziomowy, który miał zapewnić inwestycji odpowiednią ilość miejsc postojowych wymaganych prawem. Spółdzielnia tego garażu ostatecznie nie wybudowała tłumacząc się brakiem środków. Doprowadziło to do sytuacji w której ze względu na brak odpowiedniej ilości miejsc parkingowych budynek 104 nie otrzymał stałego pozwolenia na użytkowanie, a wielokrotnie przedłużane pozwolenie czasowe ostatecznie wygasło. Spółdzielnia brak pozwolenia na użytkowanie wykorzystała jako pretekst i stwierdziła, że do czasu ukończenia budowy garażu nie może wywiązać się z umowy i przekazać własności lokali inwestorom. W związku z zaistniałą sytuacją część inwestorów próbowała sądownie egzekwować od Spółdzielni kary umowne. Na ogół wygrywali oni procesy, jednakże sądy drastycznie miarkowały kary umowne, pozbawiając tym samym inwestorów skutecznego narzędzia egzekwowania umów. Skutkiem braku przeniesienia własności poszczególnych lokali na inwestorów jest istnienie współwłasności ułamkowej - inwestorzy mają w nieruchomości pewną ilość udziałów związaną z własnością gruntu, który zakupili od Spółdzielni przy podpisywaniu umów. Ponieważ Spółdzielnia ostatecznie wybudowała więcej mieszkań niż było inwestorów, to poczuła się właścicielem mieszkań "nadmiarowych" i sprzedała je swoim spółdzielcom. Formalnie posiadają więc oni tzw. prawo spółdzielcze własnościowe. Ponieważ jednak te "nadmiarowe" mieszkania nie były własnością Spółdzelni, a ich współwłaścicielami byli wszyscy inwestorzy w części wynikającej z posiadanych udziałów w całej inwestycji, więc sprzedaż tych lokali przez Spółdzielnię swoim spółdzielcom może okazać się bezprawna. Zagmatwany stan prawny nieruchomości jest dokuczliwy dla współwłaścicieli. Nie mogą sprzedać takich mieszkań, bo są właścicielami udziałów, a nie lokali, które nie są przecież formalnie wydzielone. Sprzedaż udziałów jest wprawdzie możliwa, ale ceny są o kilka tysięcy złotych niższe w przeliczeniu na metr kwadratowy, niż dla mieszkań z pełną własnością. Brak własności lokali powoduje też dodatkowe ryzyka, które powstają przy wynajmie takich mieszkań. Uniemożliwia on także powołanie współnoty mieszkaniowej, a co za tym idzie skuteczne powołanie lub zmianę zarządcy Osiedla. Zarząd nad nieruchmością sprawowała więc przez ponad 20 lat "siłą rozpędu" SM PAX, a po jej bankructwie sprawuje Syndyk. Aby uregulować bałagan prawny w Osiedlu, współwłaściciele powołali Stowarzyszenie, które nawiązało współpracę z kancelarią prawną mecenasa Przemysława Zalasińskiego, który podjął się przeprowadzić sprawę sądowego zniesienia współwłasności. Współwłaściciele, którzy chcą przystąpić do zniesienia współwłasności celem odzyskania pełnych praw własności do lokali proszeni są o kontakt z kancelarią Mecenasa.

Niestety, jest pewien zastój zainteresowania wśród współwłaścicieli losem swoich lokali mieszkalnych i całego Osiedla. To bardzo dziwi, bowiem prawie ćwierć wieku temu wydaliśmy spore pieniądze na zakup tych nieruchomości, zainwestowaliśmy kapitał, który powinien przynosić zyski. A stan techniczny budynków jest coraz gorszy. Ponadto, przez naszą bierność i niedbalstwo inwestora zastępczego, a następnie czyste złodziejstwo administratora, czyli Spółdzielni Mieszkaniowej PAX, dziś brakuje gromadzonych przez 23 lata środków funduszu remontowego, potrzebnych przecież na wykonanie koniecznych remontów. Dalsze tolerowanie bezczynności obecnych władz Spółdzielni w likwidacji tylko pogłębi kryzys i zaowocuje dalszą dewastacją budynków do stanu nieodwracalnego. Potem już tylko będziemy mogli lamentować nad naszą biernością.
Dotychczas, pomimo wielokrotnych apeli, tylko niecałe 200 osób zdecydowało się podpisać umowy z Kancelarią Adwokacką mecenasa Przemysława Zalasińskiego, żeby jej zapłacić za pracę przy sprawie zniesienia współwłasności. Pozostali współwłaściciele postanowili "jechać na gapę" i biernie oczekiwać na to, co będzie dalej. Może się to okazać dla nich strategią skuteczną w tym sensie, że jeśli wszyscy opłacający pracę Kancelarii wykażą się odpowiedzialnością i nie zgłoszą sprzeciwu, a pozostałe osoby (wszyscy współwłaściciele) odbiorą korespondencję z sądu, to sprawa powinna nabrać biegu merytorycznego i zakończyć się pozytywnie. Tym bardziej, iż we współpracy z Kancelarią, sporządzona została opinia biegłego, przeliczająca prawidłowo udziały współwłaścicieli/użytkowników lokali współpracujących z tą Kancelarią, a Sąd tę opinię przyjął. Jak wszyscy wiemy, SM PAX ok. 15 lat temu przyznała się do błędów w określeniu udziałów i podjęła się wtedy ich przeliczenia na nowo. Proces ten jednak utknął z powodu negowania przez współwłaścicieli sposobu rozliczenia udziałów "bez spłat i dopłat". Dziś, bogatsi o te 15 lat doświadczeń wiemy, że zaproponowane rozwiązanie jest w rzeczywistości jedynym możliwym, a ewentualne żądania spłat i dopłat przy zniesieniu współwłasności z pewnością doprowadzą do procesu sądowego, który nie dość, że będzie trwał w nieskończoność, to jeszcze będzie nas wszystkich kosztował krocie!

Dlatego prosimy wszystkich pozostałych współwłaścicieli/użytkowników lokali, żeby postarali się jednak wysupłać środki konieczne do opłacenia pracy Kancelarii w celu objęcia ich lokali opinią biegłego.

Alternatywnym rozwiązaniem może być rozstrzygnięcie sądu dotyczące zniesienia współwłasności tylko w odniesieniu do lokali z prawidłowo ustalonymi przez biegłego udziałami - czyli będącymi własnością klientów Kancelarii. Taki obrót sprawy postawiłby pozostałych współwłaścicieli w sytuacji bardzo niekorzystnej i w praktyce niemożliwej później do rozwiązania.

Ważną sprawą dla usprawnienia przebiegu trwającego postępowania sądowego o zniesienie współwłasności i wydzielenie lokali, jak też do pomyślnego zakończenia procesu byłoby udzielenie Kancelarii Pana Mecenasa P. Zalasińskiego pełnomocnictwa do reprezentowania Państwa przed sądem, co także odciążyłoby Państwa od konieczności korespondencji z tym organem wymiaru sprawiedliwości i obecności w trakcie rozpraw. Gotowy w treści wzór pełnomocnictwa można uzyskać pocztą elektroniczną po jego zamówieniu pod adresem: h.cichecki@interia.pl

A teraz kilka słów wyjaśnienia dla tych z Państwa, którzy są zniecierpliwieni przeciągającym się postępowaniem sądowym. Prób sądowego zniesienia współwłasności było już kilka. Niestety, wszystkie nieudane. Ostatnia trwa od 2016 roku, kiedy kilkudziesięciu współwłaścicieli zawiązało Stowarzyszenie i nawiązało współpracę z Kancelarią Adwokacką mecenasa Przemysława Zalasińskiego, który podjął się tę sprawę poprowadzić. Odpowiedź na pytanie o to, dlaczego to postępowanie trwa tak długo w gruncie rzeczy jest dość banalna. Otóż, trwa to tak długo, ponieważ współwłaścicieli w sumie w tej chwili jest około 400. Ciężko być pewnym dokładnej liczby, bo wystarczy, że jeden z nich zbędzie lub ustanowi darowiznę swojej części nieruchomości i nie poinformuje o tym fakcie Kancelarii lub Sądu i już tracimy rachubę. Jeszcze trudniejszym zdarzeniem jest śmierć dotychczasowego właściciela. Wówczas postępowanie sądowe zostaje zawieszone do momentu zakończenia sprawy spadkowej i ustalenia jego następców prawnych. A sprawy spadkowe nie zawsze trwają przysłowiowe 5 minut. Sprawa dziedziczenia po państwu Z., którzy byli współwłaścicielami korzystającymi z jednego mieszkania na Osiedlu trwała kilka lat. W tym czasie nieznany był krąg współwłaścicieli Osiedla, a więc, z konieczności, nie mogły się odbywać rozprawy o zniesienie współwłasności. Dodatkowo, ani Stowarzyszenie, ani Kancelaria prawna nie posiadają danych kontaktowych do wszystkich współwłaścicieli, a sądy do tej pory, z nieznanych nam powodów, nie były skłonne do wykorzystania bazy PESEL do odszukania wszystkich stron sprawy zniesienia współwłasności. Ten stan rzeczy się zmienił na początku 2025 roku, kiedy to sędzia przydzielony do sprawy zadecydował o użyciu bazy PESEL. Pojawiło się więc "światełko w tunelu", że uda się sprawę jednak skutecznie przeprowadzić. Nie zaprzepaśćmy tej szansy, bo jak nie teraz, to już chyba nigdy!